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古民居产权流转的黄山探索

时间:2017-12-25 10:40:00

  编者按:12月20日,安徽省第十二届人大常委会第42次会议表决通过关于批准《黄山市徽州古建筑保护条例》的决议,这将使徽州古建筑保护具有了操作性更强的法律依据。《条例》还明确可通过合法流转取得古民居所有权或使用权。

  一

  我市文物资源丰富,号称“文物之海”,全市有不可移动文物8032处,100余个古村落有古民居6462幢。星罗棋布的古民居是最具影响力的历史遗存、最具展示力的文化载体,最具吸引力的城市名片,镌刻着先辈的奋斗历程,寄托人们的乡愁,堪称徽文化最直接的表征、最具标志性的符号。

  对徽州古民居进行保护利用是历史责任,也是时代要求和人民期望。2009年11月9日,市委、市政府正式推出“百村千幢”古民居保护利用工程;2014年2月,正式启动徽州古建筑保护利用工作。其中包含对1855幢古民居的全面保护利用。

  然而,无论是对1855幢古民居的全面保护利用,还是对6462幢古民居的普查,都未能穷尽在这片土地上的所有古民居。

  作为先人智慧的结晶,古民居的保护考验着今人的智慧。

  问题倒逼改革。

  借鉴农村的土地流转模式,注重发挥市场主体作用,黄山市创新推进古民居产权流转试点。

  二

  2014年9月16日,《黄山市古民居原地保护利用产权转让管理暂行办法》发布,对依照《安徽省皖南古民居保护条例》规定并列入黄山市古民居名录范围内的古民居产权原地转让进行了规范,明确了古民居转让范围和古民居房屋产权转让、转移登记程序,建立转让平台和机制,规范转让行为,逐步建立政府引导、市场运作、社会参与的长效机制。

  作为实践的探索,徽州区在全市率先出台古民居认购认领办法。

  2009年以来,徽州区潜口镇共有15幢古民居进行了产权流转探索,其中唐模村有13幢。唐模旅游公司通过国有土地挂牌竞标方式完成唐模村汪应川故居等6幢古民居产权交易程序。西溪南镇利用社会资本参与古民居保护,按照“有利于符合《西溪南镇总体规划》、西溪南镇古村落保护利用规划、旅游发展规划;有利于文化旅游业态打造;有利于服务经济发展;有利于高品位开发古民居保护利用”等“四个有利于”,引进北京望山、深圳天长地久等26个项目,吸收社会资本2.2亿元,利用集体资产4处,收储农户民居31幢,流转集体土地50余亩,15亩土地作为第一批项目第一批取得国有土地使用权证。

  黟县则以列入全省农村综合改革试点县为契机,成为古民居流转试点县。流转试点工作以推进文化遗产的传承与发展和有利于古民居保护为目标,规定拟流转的古民居为宏村、西递、南屏“国保”古建筑群以外的非国有古民居;古民居的权属来源合法、产权明晰,且无法律、法规规定明确禁止的事项;而且参加流转的出受让双方须自觉自愿。该县制定《黟县古民居保护利用产权原地转让管理实施办法》、《黟县集体经营性建设用地出让规定》,要求依法依规、循序推进古民居产权流转,坚持公开、公平、公正的原则,维护国家、集体和个人的利益。该县选择了30户(幢)左右古民居进行产权流转试点,形成了古民居产权流转工作流程。2015年12月,黟县第一批8幢古民居顺利摘牌。

  三

  对于古民居产权流转,业内人士认为,首先破解了古民居保护投入渠道单一的问题;政府资金是有限的,只能选择性投资,而且只能针对属于文物保护单位的古民居进行保护投资。这样一些未列入保护范围的古民居破败的现象时常出现。产权流转通过市场的力量解决古民居的保护资金问题。其次,破解产权归属不明确的问题。古民居从收储到产权转让,从法律上明晰产权归属,明确了转让人、受让人的权益。其三破解现有资产闲置问题。一些古民居资产闲置,通过产权流转,打造新的业态,既发展了经济,又改变了原来的村庄环境。如唐模法国乡村酒店、邂逅唐模酒吧、半山闲客等,建筑主体都是从居民手中收购的古民居。而且通过依法转让,减少私下转让,能够及时掌握古民居流转利用的动态,有利于加强古民居的保护管理。

  四

  然而,古民居产权流转也遭遇一些挑战。如大多古民居所属土地性质为集体土地,将其转为国有土地挂牌出让,存在一定法律障碍,而且程序较为复杂;已经对外公布挂牌的古民居存在非现住户摘牌的风险;古民居价格评估缺乏有效依据等。

  习近平总书记指出,“深入挖掘中华优秀传统文化蕴含的思想观念、人文精神、道德规范,结合要求继承创新,让中华文化展现出永久魅力和时代风采。”国务院《关于进一步加强文物工作的意见》也要求发挥古民居等文物资源在文化传承中的作用,丰富城乡文化内涵,彰显地域文化特色,优化社区人文环境。发挥古民居等文物资源在促进地区经济社会发展、壮大旅游业中的重要作用。

  古民居是不可多得的、不可再生的优质资源,对于古民居流转,业内人士建议,首先要分类管理、严控转让市场。对满足“具有重大历史价值和历史意义的、属于国有文物的、作为村庄代表性的或景区参观点的、不适合改造利用的和其他法律规定禁止交易的”任一条件的古民居禁止交易;对处在世界文化遗产地、国家级或省级历史文化名村、国家4A级以上景区的不具备代表性的古民居限定交易,要求此类古民居交易必须满足“转让开发后不影响古村落整体的原汁原味、受让人开发业态符合古村落保护利用和旅游开发整体规划、受让人具备相当的徽文化情怀和保护利用实力、受让人不得为境外个人或其他主体”等条件;对部分价值较高、占据古村落重要节点的古民居只允许其转让给政府或集体;对除在世界文化遗产地、国家级或省级历史文化名村、国家4A级以上景区以外的、不具有重大历史价值和不属于国有文物的古民居,允许其向国家、集体或者在我国境内的、保护意愿突出、保护能力出色的个人或企业转让。

  其次要创新认购方式,完善转让路径。要引进有实力、有热情的企业,将濒临倒塌不适合原地保护的古民居和偏远村落零星分布的古民居进行认购收储,在异地选址整体搬迁、集中保护开发利用,采取项目化的路径解决产权问题;适时成立古民居收储经营公司或引进大型企业、财团,在严守“保护第一、合理利用”原则的基础上,对古民居集中分布的小型自然村,采取村落整体收购成片报批的方式解决产权问题;支持具备徽州文化热情、保护开发实力的优秀艺术家、企业家等,对文物价值不高、保护不力、愿意转让的古民居进行认购。

  再次,借鉴农村土地流转的经验,对古民居的所有权、经营权试行分离,保留所有权,流转经营权。通过试点江南林权交易中心对全市有意愿流转的古民居集中收储,集中报批转让、合法转让。

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来源:黄山日报  
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